“อนันต์ อัศวโภคิน” อสังหาฯแพ้ชนะอยู่ที่กำไร-ต้นทุนบริหาร
ในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป ตามภาวะเศรษฐกิจ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยภายนอกและภาวะเศรษฐกิจโลกยังไม่กลับมาฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้กำลังซื้อไม่ฟื้นตัวมากนัก
อนันต์ อัศวโภคิน เจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชื่อดังของไทย อดีตประธานกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) และบริษัทในเครืออีกมากมาย เจ้าของวลี “อันดับ” ไม่สำคัญเท่า “กำไร” สะท้อนภาพการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงภาวะตลาดมีความผันผวนมาก
ปัจจัยหลักที่กระทบกับภาคอสังหาฯ ยังเป็นปัญหาเดิมต่อเนื่องมาตั้งแต่ปีที่แล้ว คือ การที่สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อรายย่อยอย่างมาก เพราะหนี้สินเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยไม่เกิน 2 ล้านบาท อัตราการถูกปฎิเสธสินเชื่อสูงถึง 30-50% โดยเฉพาะลูกค้าในกลุ่มอาชีพอิสระ หรือค้าขายที่เข้าถึงสินเชื่อไม่ได้ เพราะไม่มีการแสดงรายได้ชัดเจน ทำให้หลายบริษัทจำเป็นต้องให้ลูกค้ามาผ่อนเอง เนื่องจากไม่สามารถหาสถาบันการเงินมารองรับได้
ขณะที่หนี้เสียในภาคธนาคารที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะหนี้จากการผ่อนบ้าน ที่แม้จะผ่อนไปแล้ว 4 ถึง 5 ปี ยังกลายเป็น NPL (หนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้) ซึ่งเป็นเรื่องที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน เนื่องจากการวางเงินดาวน์น้อยและการแข่งขันด้านสินเชื่อ ทำให้ธนาคารกลับมาเข้มงวดเรื่องการวางเงินดาวน์และการปล่อยสินเชื่ออีกครั้ง
“การปฎิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน (รีเจค) แม้ว่าตอนนี้ตัวเลขจะเริ่มเป็นอัตราคงที่ ไม่เหมือนกับปีที่ผ่าน ยอดรีเจคเพิ่มขึ้นในแบบอัตราเร่ง เมื่อก่อนผ่อนบ้าน 3 ปีขึ้นไปมั่นใจได้ว่าปลอดภัย แต่เดี๋ยวนี้ผ่อนไป 5-6 ปี ยังทิ้งบ้าน เพราะเงินดาวน์ต่ำ หรือไม่มีเงินดาวน์ เมื่ออยู่มา 5 ปีแล้ว เหมือนการเช่าบ้าน”
แนวทางการปรับตัว อนันต์ แนะว่า บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ต้องกลับไปพิจารณาตัวเลข 2 ตัว คือ ต้นทุนการบริหาร ( (Overhead) กับ กำไรขั้นต้น ( Gross profit) การทำธุรกิจอสังหาฯ จะแพ้ชนะ อยู่แค่นี้ คือ “ ต้นทุนการบริหาร” และ”กำไร” จะเห็นว่าบางบริษัทมีกำไร 28% แต่อีกบางบริษัทมีกำไร 35% ต่างกัน 7% แล้ว ขณะที่ต้นทุนการบริหาร บางบริษัทอยู่ที่ 20% บางบริษัทต้นทุนบริหารต่ำสุดอยู่ที่ 10% ตัวเลขต่างกัน 10% ถือว่ามาก
ขณะที่กำไรสุทธิ (Net profit) บริษัทหลายรายอยู่ที่ 7-8% แต่บางบริษัทอยู่ที่ 15% ต่างกันมาก บริษัทที่มีกำไรสุทธิ 15% ทำแค่โครงการเดียว แต่เท่ากับอีกบริษัทต้องทำถึง 2 โครงการ เพราะมีกำไรสุทธิแค่ 8%
“ผู้ประกอกการมีแรงกดดันหลายด้าน ทั้ง สถาบันการเงิน กำหนดให้มียอดขายไม่ต่ำ 60-70% ถึงจะปล่อยสินเชื่อให้ บางครั้งผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องลดราคาขายเพื่อให้ยอดขายได้ตามเป้า ทำให้กำไรลดลง ดังนั้น ทำอย่างไรที่ให้ต้นทุนการบริหารลดลง ก็ต้องมามองเรื่องการบริหารจัดการ ระบบไอที เป็นต้น”
ส่วนภาพรวมอสังหาฯในปีนี้ ตอบยาก เพราะขณะนี้ยังมีเงินฝากล้นธนาคารอยู่ ขณะที่หลายบริษัทยังสร้างสามารถรายได้และก็กำไรได้มากกว่าปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ในปีนี้จะเป็นปีที่มีกำไรมากที่สุดนับตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทมา ตอนนี้จึงอยู่ที่ใครปรับตัวเก่งและทันต่อการเปลี่ยนแปลงสำคัญมาก” อนันต์ กล่าว
เพราะต้องยอมรับว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีการเปลี่ยนแปลงรวดเร็ว เศรษฐกิจไทยเชื่อมโยงกับเศรษฐกิจประเทศเพื่อนบ้านมากยิ่งขึ้น จากการเปิดเขตเศรษฐกิจเสรีอาเซียน และเชื่อมต่อกับเศรษฐกิจโลกมากขึ้นตามลำดับ ซึ่งจะส่งผลให้รูปแบบการพัฒนามีความหลากหลายมากขึ้น ขณะเดียวกันกลุ่มประชากร ทั้งด้านอายุ รายได้ รสนิยม รวมถึงเทคโนโลยีมีการเปลี่ยนแปลง จึงมีความจำเป็นที่ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องรู้เท่าทันแนวโน้มต่างๆเหลานี้
บทความและเรียบเรียงโดย : กัญสุชญา สุวรรณคร (บรรณาธิการข่าว PropDNA)
