รู้เขา รู้เรา รบ 100 ครั้ง ชนะ 100 ครั้ง สุดยอดตำราพิชัยยุทธ ที่ขุนศึก ต้องรู้ เมื่อ อยู่ในสนามรบ แต่หากเราอยู่ในสนามการลงทุนอสังหา ตำราพิชัยยุทธ ที่ขุนศึก (ผู้ลงทุน) ต้องรู้ คงจะเป็นอย่างอื่นเสียไม่ได้
นอกจากคำว่า “ทำเล ทำเล และ ทำเล” เพราะนี่คือ ทีเด็ด ของความสำเร็จ ในการลงทุนอสังหาและ 4 เทคนิค
การเลือกทำเลที่ใช่ เพื่อที่จะทำให้คุณกำชัยชนะในสนามการลงทุนครั้งนี้ ประกอบด้วย
1.เลือกทำเลที่มีเพื่อนบ้าน (Residential back up) คือ ทำเลที่อยู่ในโซนประชากรหนาแน่น
เห็นผู้คนได้ชัดเจน เพราะปริมาณคนในพื้นที่ คือ ดีมานต์ของธุรกิจ เพราะเกือบจะ 100 % ของการลงทุนอสังหาจะใช้ตัวเลขประชากร มาเป็นตัวชี้วัดการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อที่ดินเพื่อสร้างอาคารพาณิย์
การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า หรือแม้กระทั่งการลงทุนที่ดินเพื่อเก็งกำไร ลองคิดดูว่าจะเกิดอะไรขึ้น หากเราเลือกลงทุนเพื่อซื้อคอนโดปล่อยเช่าในโซนที่มีประชากรเบาบาง ?
2.อยู่ใกล้สถานที่สำคัญ (Key Magnet) เพราะสถานที่ คือ แม่เหล็กสำคัญที่จะดึงความเจริญเข้ามาในพื้นที่ และมีผลต่อราคาซื้อ-ขาย อสังหา ไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้า มหาวิทยาลัย หน่วยงานราชการ โรงพยาบาล หรือแม้กระทั่งสถานบันเทิง ลองคิดดูนะครับ…หากทำเลที่เราเลือกไม่มี Key Magnet จะเกิดอะไรจะกระทบกับผู้ลงทุนอย่างไร?
3.เข้าถึงง่าย (Easy to access) พูดง่ายๆ คือ เป็นทำเลที่เดินทางสะดวก เพราะยุคนี้ การเดินทาง ได้กลายเป็นปัจจัยสำคัญ ที่ผู้บริโภค ใช้เป็นเครื่องมือเพื่อตัดสินใจในการลงทุนอสังหาฯ โดยเฉพาะการลงทุน เพื่อที่อยู่อาศัย โดยจะเห็นได้ชัดว่าทำเลรถไฟฟ้า ทำเลเส้นเลี่ยงเมือง หรือทำเลใกล้ทางขึ้น-ลงทางด่วน กลายเป็นทำเลแรกๆที่นักลงทุนมักจับจอง
4.ทำเลต้องมีความเสี่ยงต่ำ (Low risk) ความเสี่ยงของการเลือกทำเล แบ่งง่าย ๆ จำแนกได้ 2 ประเด็น คือ
4.1 กฎหมายและระเบียบข้อบังคับ เช่น ผังเมือง การขออนุญาตการก่อสร้าง ประเด็นเหล่านี้ คือ สิ่งที่นักลงทุนต้องตระหนักก่อนตัดสินใจลงทุน พึงถามตัวเองเสมอว่า “ทำเลที่เราเลือก มีข้อห้ามทางกฏหมายอะไรบ้าง?”
4.2 สภาพแวดล้อมของทำเล เช่น ใกล้สะพานลอย ติดสะพานข้ามแยก ใกล้ทางกลับรถ ผู้ลงทุนควรศึกษาระยะห่างที่เหมาะสม เพราะนี่คือปัจจัยที่เป็นอุปสรรคต่อการซื้อ-ขายและพัฒนาอสังหา
คุณรู้หรือไม่..ว่าธุรกิจหลายประเภท จะมีข้อกำหนดและข้อห้ามเกี่ยวกับประเด็นเหล่านี้ และหลายครั้งที่เรามักจะตัดสินใจพลาดเพียงเพราะไม่ได้ตรวจสอบสภาพแวดล้อมของที่ตั้งทำเล เพราะกระบวนท่าสำคัญของนักลงทุนอสังหาที่คุณต้องไม่ลืม นั่นคือ เมื่อเรามองเห็น Risk เราก็จะก้าวไปสู่ Rich
R-KEL 4 เทคนิค การเลือกทำเลที่ใช่ ที่เป็นเสมือนตำราพิชัยยุทธ ของนักลงทุนอสังหาฯ เพราะเมื่อคุณเข้าใจทำเล คุณจะเข้าใจโอกาสในการทำเงิน
บทความโดย ‘โค้ชเต้’ ปิยะพงศ์ จันทร์ภาโส วิทยากร นักเขียน สถาบันสอนอสังหาฯ P.R.A.Academy
