11 คำศัพท์ควรรู้สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ (มือใหม่)
สำหรับหลายๆ คนที่สนใจอสังหาฯ อาทิ คอนโด ไม่ว่าจะเป็นซื้ออยู่เอง หรือลงทุน อาจจะงุนงงกับคำศัพท์เฉพาะซึ่งไม่ค่อยได้ยินในชีวิตประจำวัน วันนี้ PropDNA จึงขอรวบรวมคำศัพท์ที่นักอสังหาฯ มือใหม่จำเป็นต้องรู้ เพื่อประกอบการตัดสินใจ ก่อนลงทุนซื้อคอนโด มาฝากกัน…!!!
1. VIP Day คือ ช่วงเวลาที่โครงการจัดขึ้นพิเศษ สำหรับลูกค้าเก่าของบริษัท (Developer) จุดพิเศษของลูกค้า VIP Day ที่นอกเหนือจากลูกค้าทั่วไปคือ ได้สิทธิ์สามารถเลือกตำแหน่งห้องที่ดี ฮวงจุ้ยเยี่ยมก่อนใคร ได้โปรโมชั่นดีๆ อาทิ ราคาพิเศษ ส่วนลดต่างๆ มากมาย แม้จะไม่ได้เห็นอสังหาฯ จริงก็ตาม
2. Presales คือ ราคาซื้อขายคอนโด ในช่วงเวลาก่อนที่จะมีการเปิดขายอย่างเป็นทางการ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ ผู้ซื้อจะมีสิทธิ์ถือครองเป็นระยะเวลา 2-3 ปี ก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จ แต่ผู้ที่ซื้อช่วง Presale ได้เปรียบคือจะได้ราคาถูกกว่าราคาขายต่อ ได้โปรโมชั่น ส่วนลด ของแถมแบบจัดเต็ม สามารถเลือกตำแหน่งห้องได้ก่อน การตัดสินใจซื้อตัดสินใจจากการดูห้องตัวอย่างของโครงการที่จัดไว้ให้
3. Resales คือ ราคาขายต่อหลังจากที่โครงการเสร็จแล้ว ซึ่งราคาจะสูงกว่าช่วงการซื้อ Presales ข้อดีของการซื้อช่วง Resales คือ ผู้ซื้อได้เห็นห้องของจริง วัสดุที่ใช้ วิวที่ได้จริงทั้งหมด
4. Capital Gain คือ กำไรที่ได้จากการขายคอนโด โดยคำนวณได้ดังนี้
กำไร / ต้นทุนที่ซื้อมา x 100 = % ของ Capital Gain
ซึ่งนักลงทุนอสังหาฯส่วนใหญ่ จะมองตัวนี้เป็นเกณฑ์ในการลงทุนอสังหาฯ ว่าเหมาะสมกับการลงทุนหรือไม่ ลงทุนแล้วคุ้มค่าไหม โดยเฉลี่ยแล้ว การลงทุนอสังหาฯ Capital gain อยู่ที่ 5 – 7% ต่อปี
5. Rental Yield Rate คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปี โดยคำนวณได้ดังนี้
(ค่าเช่าที่จะได้รับต่อเดือน x 12) – ต้นทุน / ราคาที่ซื้อ x 100 = %
เมื่อคำนวณออกมาแล้วผลที่ได้จะออกมาเป็น % ซึ่งเป็นค่าเฉลี่ยของอัตราผลตอบแทนการลงทุนคอนโด ปัจจุบันผลตอบแทนคอนโดในกรุงเทพ หรือใกล้แนวรถไฟฟ้า ผลตอบแทนจะอยู่ประมาณ 5-7% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยที่เราคำนวณแล้ว ผลออกมาอยู่ในช่วงนี้ ถือว่าคอนโดที่เราสนใจน่าลงทุน
6. Occupancy Rate คือ อัตราการเข้าอยู่อาศัยของคอนโดนั้นๆ เช่นคอนโด ย่านสีลม โครงการ A มีจำนวนผู้เข้าพักอาศัยอยู่ประมาณ 80% จากจำนวนยูนิตที่โครงการได้ปล่อยขายทั้งหมด ยิ่งโครงการไหนที่มีจำนวนผู้เข้าอยู่ในอัตราที่สูงแสดงให้เห็นว่า โครงการนี้มีความต้องการสูง ซึ่งนักลงทุนอสังหาฯสามารถนำข้อมูลในส่วนนี้มาประกอบการตัดสินใจซื้อเพื่อเก็บไว้ ทำกำไรจาก Capital Gain และถ้าจะปล่อยเช่าคอนโด ก็มีโอกาสในการปล่อยเช่าได้ง่าย และได้ Rental Yield กลับมาสูงอีกด้วย
7. Prime Locations คือ ทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ใจกลางเมือง และราคาต่อตารางเมตรจะสูง โดย Prime location ในกรุงเทพฯ อาทิ สีลม ชิดลม สุขุมวิท ทองหล่อ ซึ่งทำเลเหล่านี้จะมีการแข่งขันที่สูงมาก ส่งผลให้ราคาคอนโดที่อยู่ใน Prime Locations ก็สูงมากตามไปด้วยเช่นกัน
8. Downtown คือ โซนพื้นที่ในเขตชั้นในตัวเมือง เป็นแหล่งรวมสถานที่ที่สำคัญ อาทิ อาคารสำนักงานของบริษัทชั้นนำ ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่น่าสนใจสำหรับการลงทุน โดย Downtown ในพื้นที่กรุงเทพ เช่น เพลินจิต ชิดลม สีลม สาทร สุขุมวิท ฯลฯ
9. Midtown คือ โซนพื้นที่ในเขตพื้นที่ชั้นกลางที่ถัดออกมาจากโซนพื้นที่ชั้นใน เป็นย่านที่คนอาศัยอยู่ ไม่ห่างไกลจากตัวเมืองมากนัก เช่น ลาดร้าว พหลโยธิน อ่อนนุช พระราม 9 เป็นต้น
10. CBD (Central Business District) คือ ย่านศูนย์กลางธุรกิจ เป็นย่านที่มีกิจกรรมทางสังคมและเศรษฐกิจมากที่สุดทั้ง ศูนย์รวมห้างสรรพสินค้าชั้นนำ โรงแรม อาคารสำนักงาน คมนาคมขนส่งที่สมบูรณ์สะดวกสบาย ทำเลหลักๆ เช่น สีลม สาทร ราชประสงค์ สยาม อโศก ฯลฯ
11. New CBD (New Central Business District) คือ ย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ที่ขยายเมืองตามการพัฒนาระบบคมนาคมขนส่ง ทำเลที่คาดว่าจะเจริญตาม CBD เดิม ได้แก่ รัชดาภิเษก-พระราม 9 ห้าแยกลาดพร้าว-แยกเกษตร ซึ่งเป็นย่านที่มาแรงสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ที่ราคายังไม่สูงมากเท่าพื้นที่ชั้นใน
