ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเผยนักพัฒนาฯ รับความเสี่ยงเปิดโครงการใหม่
ทดสอบกำลังซื้อในตลาด
นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ในไตรมาสที่ 3 ปี 2564 การแพร่ระบาดของ COVID -19 รุนแรงและไม่สามารถควบคุมสถานการณ์ได้และนำไปสู่การประกาศล๊อคดาวน์จากรัฐบาลอีกครั้ง การเปิดโครงการใหม่ในไตรมาสนี้เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในบริษัทมหาชนทั้งหมด และเน้นการเปิดโครงการอย่างระมัดระวัง การเปิดโครงการใหม่ในระยะนี้มุ่งเน้นการทดสอบกำลังซื้อในตลาดเป็นหลัก ซึ่งในช่วงไตรมาสที่ 4 ตลาดคอนโดฯ จะเริ่มมีข่าวเชิงบวกชัดเจนมากขึ้นจากการประกาศเปิดประเทศและมาตรการผ่อนปรน LTV ซึ่งส่งผลบวกโดยตรงต่อกลุ่มสินค้าแบคล็อกพร้อมโอน อย่างไรก็ตามตัวเลขหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องติดตามในระยะต่อไป
อุปทาน
ผลการสำรวจและวิเคราะห์โดยหน่วยงานวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบอุปทานตลาดคอนโดมิเนียมเปิดโครงการใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2564 มีจำนวนทั้งสิ้น 2,312 หน่วย ลดลงร้อยละ 70.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และลดลงร้อยละ 13.05 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองอยู่ที่ร้อยละ 77 หรือ 1,608 หน่วย บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) คิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 30 ส่วนบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ไม่พบการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสนี้ การเปิดโครงการใหม่ในไตรมาสนี้ทั้งหมดเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่จากบริษัทมหาชน ได้แก่ LPN, ORI, SENA, SIRI, PS และ PRIN อุปทานส่วนใหญ่เปิดขายในระดับราคาตารางเมตรละ 34,000-120,000 บาท โดยเฉลี่ยจะเปิดขายในราคาประมาณ 75,000 บาทต่อตารางเมตร หรือมีราคา Package Price อยู่ที่ห้องละไม่เกิน 2.5 ล้านบาท จำนวนห้องในโครงการไม่เกิน 600 หน่วย ลักษณะทำเลที่เปิดจะอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายที่เปิดให้บริการใหม่รวมถึงโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เช่น สายสีน้ำเงินช่วง บางซื่อ-ท่าพระ, สายสีส้มฝั่งตะวันออก, สายสีแดงช่วงรังสิต-ธรรมศาสตร์ และบริเวณแอร์พอร์ตลิงค์ พญาไท-สุวรรณภูมิ การเปิดโครงการที่มีจำนวนห้องไม่มาก ราคาจับต้องได้ง่าย โฟกัสกลุ่มตลาด กลาง-ล่าง ในทำเลที่กำลังจะเติบโต มีอนาคต สภาวะตลาดลักษณะนี้ค่อนข้างชัดเจนว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่อยู่ในช่วงของการทดสอบกำลังซื้อและความมั่นใจจากผู้บริโภค ซึ่งเมื่อตลาดเหล่านี้มีอุปสงค์ตอบรับได้ดีก็จะเป็นสัญญานที่ดีสำหรับการลงทุนในตลาดคอนโดฯ ในระยะต่อไป
อุปสงค์
ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี พ.ศ.2564 เป็นช่วงที่การระบาดของเชื้อโควิด-19 กำลังแพร่กระจายอย่างรวดเร็วและยังไม่สามารถควบคุมสถานการณ์ได้ นำไปสู่การประกาศล๊อคดาวน์อีกครั้งจากรัฐบาล ในวันที่ 21 กรกฎาคม พ.ศ.2564 ซึ่งมีข้อจํากัด ให้ห้างสรรพสินค้าเปิดได้เฉพาะแผนกซุปเปอร์มาร์เก็ต แผนกยาและเวชภัณฑ์ และเปิดได้ไม่เกิน 20.00 น. แน่นอนว่าแทบทุกธุรกิจต้องได้รับผลกระทบรวมไปถึงคอนโดฯ ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน จำนวนหน่วยขายได้จากโครงการใหม่ในไตรมาส ที่ 3 อยู่ที่ประมาณ 879 หน่วย คิดเป็นอัตราขายได้ที่อัตราร้อยละ 38 ใกล้เคียงกับอัตราขายได้ในไตรมาสก่อนที่มีอัตราขายได้อยู่ที่ร้อยละ 37 สำหรับอุปสงค์ในช่วงนี้มักจะเป็นกลุ่มคนที่ไม่ได้รับผลกระทบด้านรายได้มากนัก ซึ่งถือเป็นโอกาสของการช้อนซื้อโครงการทำเลดี และตำแหน่งห้องอยู่ในมุมที่ดีที่สุดของโครงการ โดยปกติโครงการหนึ่งมักจะมีห้องลักษณะนี้อยู่ในอัตราส่วนร้อยละ 10-15 เท่านั้น นอกจากนี้ยังเป็นช่วงที่ได้โปรโมชั่นที่ค่อนข้างดีมาก ทั้งส่วนลด ของแถม หรือโปรโมชั่นลับที่ผู้ประกอบการมักจะเปิดเผยเมื่อลูกค้าพร้อมตัดสินใจ เป็นต้น
ราคาขาย
ระดับราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2564 โดยเฉลี่ยปรับขึ้นเล็กน้อยอย่างไม่มีนัยสำคัญจากไตรมาสก่อนหน้า ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ 117,666 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 19.4 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือ ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 1.24 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน
ราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานครอยู่ที่ 64,667 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 18.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือ ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 0.43 จากไตรมาสก่อนหน้า สำหรับโซนศูนย์กลางธุรกิจ ไม่พบการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงนี้ ซึ่งราคาโดยเฉลี่ยในไตรมาสก่อนหน้าอยู่ที่ 240,609 บาทต่อตารางเมตร
แนวโน้ม
ในระยะเวลา 6 เดือนหลังต่อจากนี้คาดว่าตลาดคอนโดฯ จะมีทิศทางที่ดีขึ้น โดยเฉพาะอุปสงค์กลุ่มชาวต่างชาติที่จะทยอยเดินทางเข้ามาในประเทศภายหลังได้รับปัจจัยบวกทั้งจากการฉีดวัคซีนได้ทั่วถึงมากขึ้น และแผนการเปิดประเทศจากรัฐบาลที่จะเปิดรับนักท่องเที่ยว 46 ประเทศ โดยไม่ต้องกักตัวในวันที่ 1 พฤศจิกายน พ.ศ.2564 ส่งผลเชิงบวกโดยตรงต่อกลุ่มชาวต่างชาติที่ถึงกำหนดโอนคอนโดฯ แต่ยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาตรวจรับห้องได้ในช่วงก่อนหน้านี้ รวมถึงกลุ่มอุปสงค์ในประเทศที่ต้องการซื้อคอนโดฯ แต่ไม่สามารถกู้ได้เพราะติดปัญหาวงเงินสินเชื่อที่ไม่สามารถกู้ได้เต็ม 100% เนื่องจากล่าสุดภาครัฐออกมาตรการปลดล๊อค LTV หรือเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยรวมสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% โดยมีผลบังคับใช้ไปจนถึงจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ทั้งนี้ระดับหนี้ครัวเรือนยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องติดตามในระยะต่อไป เนื่องจากระดับหนี้ยังค่อนข้างสูง ซึ่งจากตัวเลขล่าสุดระดับหนี้ครัวเรือน ไตรมาส 2 ลดลง เหลือ 83.9% ต่อ GDP แม้จะลดลงแต่ยังอยู่ในระดับที่น่ากังวลและมีความเสี่ยงการผิดนัดชำระหนี้ โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าระดับกลาง-ล่าง
