ถอดรหัส 20 ปี ตลาดคอนโดเมืองกรุง บทเรียนจากยุคทองสู่วิกฤติโอเวอร์ซัพพลาย และทางรอดในสมรภูมิใหม่

กรุงเทพมหานครเมืองที่ไม่เคยหยุดนิ่ง ตลาดคอนโดมิเนียมก็เช่นกัน คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ. 2549–2568) ในพื้นที่กรุงเทพมหานครมีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากถึง 667,048 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมมากกว่า 2.425 ล้านล้านบาท เช่นเดียวกันตลอดระยะเวลา 20 ปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครต้องเผชิญวิกฤตสำคัญหลายระลอก ทั้งวิกฤตซับไพรม์ (2549–2551) เหตุการณ์ทางการเมืองและรัฐประหาร (2553–2557) น้ำท่วมใหญ่ (2554) มาตรการ LTV ของ ธปท. (2562) และการแพร่ระบาดของ COVID-19 (2563–2564) แม้วิกฤติแต่ละระลอกจะชะลอการเติบโต แต่ก็เป็นแรงผลักดันให้ตลาดปรับตัวและฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วง 2559–2561 ซึ่งถือเป็นยุคทองของตลาดคอนโดฯ มีอุปทานเปิดขายใหม่สูงกว่า 162,720 ยูนิต และราคาขายปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

หนึ่งในแนวโน้มที่เห็นได้ชัดคือการกระจายศูนย์กลางเมือง (Polycentric City) จากเดิมที่โครงการส่วนใหญ่กระจุกตัวใน CBD ขยายออกสู่พื้นที่ชานเมืองตามแนว BTS/MRT เช่น บางนา–ศรีนครินทร์, รัชโยธิน–รามอินทรา, พระราม 9–รามคำแหง และรังสิต ซึ่งตอบโจทย์ทั้งด้านราคาที่เข้าถึงได้และความสะดวกในการเดินทาง โครงสร้างตลาดยังแบ่งตามระดับราคาอย่างชัดเจน กลุ่มแมส–มิดเอนด์ครองสัดส่วนกว่าร้อยละ 66.0 ของยูนิตทั้งหมด ส่วนตลาดบนและอัลตร้าลักชัวรียังคงมีสัดส่วนที่ค่อนข้างน้อยแต่มีการเติบโตต่อเนื่องอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเราจะเห็นราคาคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองราคาจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และจำมีคอนโดมิเนียมระดับ Ultra luxury ที่มีราคาขายสูงกว่า 300,000 – 500,000 บาทต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยบางโครงการที่จะเปิดขายใหม่ในอนาคตอาจมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่า 1,000,000 บาท

คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์แนวโน้มตลาดในอีก 10 ปีข้างหน้า ตลาดจะเปลี่ยนจากการแข่งขันด้านจำนวนสู่ การแข่งขันด้านคุณภาพและนวัตกรรม โครงการใหม่จะเน้น Smart Living, Sustainable Design และบริการครบวงจร (One-stop Service) กลุ่มผู้ซื้อหลักคือ Gen Y–Z ที่ให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นและประสบการณ์การอยู่อาศัย โมเดลใหม่ เช่น Co-living, Serviced Condominium และ Long-term Rental จะเติบโตอย่างชัดเจน ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครเป็นภาพสะท้อนของการเปลี่ยนแปลงเมืองและพฤติกรรมผู้บริโภค จากตลาดเพื่อการลงทุนและเก็งกำไรสู่ตลาดที่เน้นคุณภาพชีวิตและความยั่งยืน การกระจายศูนย์กลางเมืองและการพัฒนาโครงข่ายขนส่งสาธารณะจะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดในทศวรรษหน้า ดังนั้น ในทศวรรษต่อจากนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครจะไม่ใช่ตลาดแห่งปริมาณอีกต่อไป แต่จะเป็นเวทีของการแข่งขันด้านคุณภาพ นวัตกรรม และความยั่งยืน ซึ่งจะสะท้อนภาพของกรุงเทพฯ ในฐานะ มหานครแห่งคุณภาพชีวิตของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ อย่างสมบูรณ์ที่สุด

อุปทาน

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่และอุปทานสะสมในพื้นที่กรุงเทพมหานครในช่วงปีพ.ศ. 2006-2025 ( หน่วย)

ที่มา: คอลลิเออร์ส ประเทศไทย

คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา มีอุปทานเปิดขายใหม่มากถึง 667,048 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมมากกว่า 2.425 ล้านล้านบาท โดยพบว่า เป็น High Rise คอนโดมิเนียมจำนวน 434,576 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 65.15 และเป็น Low Rise คอนโดมิเนียม 232,472 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 34.85 จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดพบว่า Freehold คอนโดมิเนียมมากถึง 663,002 ยูนิตด้วยสัดส่วนทั้งหมดร้อยละ 99.39 และมี Leasehold คอนโดมิเนียมเพียงแค่ 4,046 ยูนิตหรือคิดเป็นสัดส่วนเพียงแค่ร้อยละ 0.61 เท่านั้น โดยพบว่า ในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา กรุงเทพมหานครมีคอนโดมิเนียมก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดมากถึง 1,797 โครงการ 3,900 อาคาร ด้วยจำนวนยูนิตทั้งหมดมากถึง 701,430 ยูนิต โดยพบว่าในช่วงปีพ.ศ. 2559-2561 เป็นยุคทองของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะในช่วงปี 2561 พบว่ามีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สูงถึง 65,738 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมสูงถึง 321,933 ยูนิต แต่อย่างไรก็ตาม ตลอดระยะเวลา 20 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ต้องพบเจอกับวิกฤตต่างๆ ที่เข้ามากระทบอย่างต่อเนื่องดังนี้

พ.ศ. 2549 -2551 วิกฤตสินเชื่อซับไพรม์ (วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์) แม้จะเป็นวิกฤตการเงินโลก แต่ตลาดไทยได้รับผลกระทบทางอ้อม ทำให้การลงทุนและการปล่อยสินเชื่อจากธนาคารมีความระมัดระวังมากขึ้น สถาบันการเงินปรับเกณฑ์สินเชื่อเข้มงวดขึ้น ส่งผลให้การเติบโตชะลอลงเพียงชั่วคราว เนื่องจากผู้พัฒนาขนาดกลาง–เล็กชะลอการเปิดโครงการใหม่ ทำให้อุปทานใหม่ลดลงชั่วคราว ก่อนที่จะกลับมาฟื้นตัวได้จากกำลังซื้อในประเทศ เป็นช่วงแห่งการยอมรับและขยายตัวอย่างรวดเร็ว (Boom Phase) ของคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ติดแนวรถไฟฟ้าสายหลัก (BTS/MRT) ที่เปิดให้บริการแล้ว ทำให้คอนโดกลายเป็นทางเลือกที่คุ้มค่า
พ.ศ. 2553 วิกฤตการเมืองในประเทศ (การสลายการชุมนุนแยกราชประสงค์) ส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในระยะสั้น เนื่องจากการชุมนุมและความรุนแรงในเขตราชประสงค์และใจกลางเมือง ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุนต่างชาติลดลงอย่างรวดเร็ว โครงการคอนโดในทำเลกลางเมืองได้รับผลกระทบทันทีจากการชะลอการตัดสินใจซื้อและเปิดตัวโครงการใหม่ ราคาขายและการซื้อขายชะลอตัวชั่วคราว นักลงทุนระมัดระวังมากขึ้น แต่ตลาดคอนโดในเขตชานเมืองและทำเลรองยังคงมีความต้องการอยู่บ้าง ทำให้ผลกระทบเป็นไปแบบเฉพาะจุดและระยะสั้น
พ.ศ. 2554 วิกฤตน้ำท่วมใหญ่กรุงเทพฯ วิกฤตน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ทำให้โครงการบ้านแนวราบในพื้นที่รอบนอกและปริมณฑลได้รับความเสียหายหนัก แต่กลับกระตุ้นความสนใจซื้อคอนโดมิเนียมในเขตใจกลางเมืองที่ปลอดน้ำท่วม ผู้บริโภคมีกำลังซื้อหันมาซื้อคอนโดเป็นบ้านหลังที่สองหรือที่พักสำรอง (Safe Haven) เพื่อลดความเสี่ยงจากอุทกภัย ส่งผลให้ตลาดคอนโดแนวสูงในเขตเมืองเติบโตและมีความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน
พ.ศ. 2557 รัฐประหาร เหตุการณ์รัฐประหารปี 2557 สร้างความไม่แน่นอนทางการเมืองเป็นอย่างมาก ส่งผลให้ผู้พัฒนาและผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจซื้อและเปิดโครงการชั่วคราว แต่ตลาดฟื้นตัวอย่างรวดเร็วหลังสถานการณ์นิ่ง โดยเฉพาะโครงการคอนโดแนวรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างก่อสร้างยังได้รับความสนใจและเร่งพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
พ.ศ. 2559-2561 ยุคทองตลาดคอนโด ช่วงปี 2559–2561 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ อยู่ในช่วงยุคทองของการขยายตัว นักลงทุนและผู้พัฒนาเร่งพัฒนาโครงการอย่างหนัก โดยเฉพาะ โครงการระดับกลางในทำเลชานเมือง ตามแนวรถไฟฟ้า BTS และ MRT การพัฒนาอย่างต่อเนื่องนี้ทำให้มีอุปทานเปิดขายใหม่ในตลาดสูงมากกว่า 162,720 ยูนิต ก่อให้เกิดอุปทานส่วนเกิน ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดเข้มข้นขึ้น เนื่องจากตลาดในประเทศเริ่มอิ่มตัว ผู้พัฒนาหลายรายจึงหันไปพึ่งพากำลังซื้อจากนักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนเพื่อระบายสต็อกคงค้างและรักษาระดับยอดขาย ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงนี้มีลักษณะของการพึ่งพิงตลาดต่างชาติมากขึ้น และกลายเป็นช่วงเวลาที่สะท้อนถึงความอิ่มตัวและการแข่งขันสูงสุดในตลาดคอนโดระดับกลาง
พ.ศ. 2562 มาตรการ LTV (Loan-to-Value) ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศบังคับใช้มาตรการ LTV (Loan-to-Value) เพื่อควบคุมความเสี่ยงของภาคอสังหาริมทรัพย์และหนี้ครัวเรือน โดยจำกัดการกู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป และบ้าน/คอนโดมิเนียมราคาแพง ทำให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองหรือสามรวมถึงนักลงทุนรายย่อยกู้เงินธนาคารได้ยากขึ้น ผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ทันที ยอดขายและยอดโอนลดลงอย่างชัดเจน นักลงทุนชะลอการซื้อเพื่อรอดูมาตรการใหม่ ส่งผลให้เกิดสต็อกคงค้าง (Unsold Inventory) จำนวนมหาศาล โดยเฉพาะในโครงการระดับกลาง–บนที่พึ่งพากำลังซื้อเพื่อการลงทุน ทำให้ผู้พัฒนาต้องปรับกลยุทธ์ เช่น การลดราคา การส่งเสริมการขาย หรือการเปลี่ยนโครงการให้เหมาะกับกลุ่มลูกค้ารายแรก มาตรการ LTV ส่งผลให้ตลาดคอนโดเพื่อการลงทุนชะลอตัวอย่างรุนแรง ในขณะที่ตลาดสำหรับผู้ซื้ออยู่อาศัยจริงยังคงมีความต้องการอยู่บ้างแต่การแข่งขันและอุปทานส่วนเกินทำให้การขายโครงการใหม่ยากขึ้น
พ.ศ. 2563-2564 วิกฤตการระบาดของ COVID-19 การระบาดของ COVID-19 ทำให้ ตลาดคอนโดมิเนียมทรุดตัวรุนแรง ทั้งจากกำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแอลง เนื่องจากผลกระทบทางเศรษฐกิจและรายได้ที่ลดลง และจากกำลังซื้อของต่างชาติที่หายไปเกือบหมด โดยเฉพาะโครงการที่ขายให้ชาวต่างชาติไว้ก่อนหน้าแต่ยังรอการโอน ทำให้ผู้พัฒนาประสบปัญหาสภาพคล่องอย่างรุนแรง เพื่อตอบสนองต่อความต้องการที่ลดลง ผู้พัฒนาหลายรายต้องปรับกลยุทธ์ด้วยการลดราคา (Price Discount) 10–30% และชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ ส่งผลให้จำนวนโครงการเปิดใหม่ในช่วงนี้ต่ำที่สุดในรอบ 15 ปี ตลาดคอนโดมิเนียมจึงอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างหนัก และการแข่งขันเพื่อดึงดูดผู้ซื้อที่เหลืออยู่เข้มข้นมาก
พ.ศ. 2565-2568 Long covid / หนี้ครัวเรือน ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เผชิญวิกฤตเชิงโครงสร้าง (Structural Crisis) หลังผลกระทบระยะยาวจาก COVID-19 เศรษฐกิจเติบโตช้าและหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้ธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง–ล่าง ส่งผลให้ อัตราการกู้ไม่ผ่าน (Reject Rate) สูงขึ้นอย่างมาก ผู้พัฒนาต้องเจอกับสภาวะที่ยอดการโอนปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ตลาดเข้าสู่ภาวะซึมยาว และความต้องการซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยจริงชะลอตัวอย่างหนัก ผู้พัฒนาหลายรายจึงปรับกลยุทธ์โดยหันไปพัฒนา โครงการแนวราบหรือเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อื่นๆ นอกกรุงเทพฯ โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ มากขึ้น แทนที่จะพึ่งพาคอนโดในเมืองเพียงอย่างเดียว

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครในช่วงปีพ.ศ. 2549-2568 จำแนกตามประเภทบริษัทพัฒนาโครงการ

ที่มา: คอลลิเออร์ส ประเทศไทย

คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า จากอุปทานเปิดขายใหม่ทั้งหมด 667,048 ยูนิต เป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ 490,264 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 73.49 ด้วยมูลค่าลงทุนรวม 1.830 ล้านล้านบาท และเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 176,784 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 26.51 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 595,653 ล้านบาท จากตัวเลขชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดยังคงเป็นผู้เล่นหลักในการขับเคลื่อนตลาด แต่อย่างไรก็ตามสำหรับผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์แม้จะมีสัดส่วนการพัฒนาน้อยกว่า แต่กลุ่มผู้พัฒนาเหล่านี้มีความยืดหยุ่นสูง มักเน้นทำเลเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) และตอบโจทย์ตลาดระดับกลางถึงบน โดยเฉพาะในพื้นที่ศักยภาพใหม่รอบแนวรถไฟฟ้าและเขตชานเมือง เช่น รามอินทรา บางนา พระราม 2 และรังสิต ซึ่งกลายเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมมากขึ้นในช่วงหลัง การที่ผู้พัฒนาในตลาดหลักทรัพย์ครองสัดส่วนมากถึงร้อยละ 73.49 สะท้อนให้เห็นถึง การรวมศูนย์ของตลาด (Market Consolidation) ซึ่งมีแนวโน้มชัดเจนขึ้นเรื่อย ๆ ในช่วง 10 ปีหลัง โดยเฉพาะหลังวิกฤตเศรษฐกิจปีพ.ศ. 2551 และช่วงของการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ผู้พัฒนาอิสระจำนวนมากประสบปัญหาสภาพคล่องและไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนในระบบได้ง่าย ในขณะที่บริษัทขนาดใหญ่สามารถใช้ความได้เปรียบด้านทุนและแบรนด์ เพื่อขยายพอร์ตโครงการและครองตลาดอย่างต่อเนื่อง อีกประเด็นที่น่าสังเกตคือ ขนาดการลงทุนเฉลี่ยต่อยูนิตของผู้พัฒนาในตลาดหลักทรัพย์สูงกว่าผู้พัฒนานอกตลาดราวร้อยละ 40.0–50.0 เนื่องจากโครงการของกลุ่มนี้มักอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง (City Area) และมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการระดับ Mid–Luxury ขึ้นไป ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยและมูลค่าการลงทุนรวมของตลาดเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครในช่วงปีพ.ศ. 2549-2568 จำแนกตามพื้นที่

ที่มา: คอลลิเออร์ส ประเทศไทย

คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ในช่วงเวลากว่า 20 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครได้ผ่านการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างอย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของเศรษฐกิจเมืองที่ปรับตัวไปตามโครงสร้างพื้นฐาน การขยายตัวของระบบขนส่ง และพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัย จากตลาดที่เคยเน้นการลงทุนในย่านใจกลางเมือง กลับกลายเป็นตลาดที่ขับเคลื่อนด้วยความต้องการอยู่อาศัยจริงในพื้นที่ชานเมือง จากอุปทานคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด 667,048 หน่วย พบว่ามากกว่าร้อยละ 50.12 หรือ 334,349 หน่วย อยู่ในพื้นที่กรุงเทพชั้นนอก (Suburban Bangkok) ขณะที่พื้นที่ใจกลางเมือง (City Area) มีเพียงร้อยละ 10.88 ของตลาดทั้งหมด หรือ 72,595 ยูนิต ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนทิศทางที่ชัดเจนว่าการพัฒนาโครงการใหม่ได้ขยายตัวออกจากศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มาสู่แนวรอบนอกและเขตต่อขยายของเมืองอย่างต่อเนื่อง แต่อย่างไรก็ตาม ภาพของการพัฒนาคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองในช่วง 20 ปีที่ผ่านมายังคงสะท้อนถึงข้อจำกัดด้านที่ดินและต้นทุนการพัฒนาในเขตศูนย์กลางเมืองที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้โครงการที่เปิดตัวในย่านนี้มักเป็นโครงการระดับ Luxury และ Ultra Luxury ที่มุ่งเจาะกลุ่มลูกค้าระดับบนหรือชาวต่างชาติเป็นหลัก ส่งผลให้คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่บนพื้นที่นี้ในช่วงที่ผ่านมามีราคาปรับตัวมากกว่า 100.00% โดยพบว่าบางโครงการมีราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงถึง 1,000,000 บาท

ขณะที่พื้นที่รอบเมืองด้านทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) (Northern Fringe Area) พบว่ามีอุปทานจำนวนมากถึง 108,456 ยูนิต ซึ่งเป็นผลมาจากการพัฒนาแนวรถไฟฟ้าสายหลัก เช่น สายสีเขียวเหนือ (หมอชิต–สะพานใหม่–คูคต) ที่ช่วยผลักดันให้เกิดการขยายตัวของโครงการแนวสูงในพื้นที่ลาดพร้าว รัชโยธิน และรามอินทราอย่างกว้างขวาง นอกจากนี้ในพื้นที่รอบเมืองด้านทิศตะวันออก (สุขุมวิท) (Eastern Fringe Area) ที่มีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จำนวน 57,344 ยูนิต ก็เป็นอีกทำเลที่ได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสายสีส้ม รวมถึงความเชื่อมโยงกับโซนเศรษฐกิจตะวันออก (EEC) ที่เติบโตอย่างรวดเร็ว

สำหรับในพื้นที่นอกเมืองด้านทิศตะวันออก (สุขุมวิท – บางนา) (Outer City – East Area) และพื้นที่นอกเมืองด้านทิศตะวันตก (กรุงธนบุรี – กัลปพฤกษ์) (Outer City West Area) ที่มีอุปทานเปิดขายใหม่ทั้งหมด 39,972 และ 34,766 ยูนิต ตามลำดับ เป็นพื้นที่ที่เริ่มเห็นแนวโน้มของการพัฒนาโครงการขนาดกลางถึงใหญ่ที่มุ่งเน้นตลาดระดับกลางและครอบครัวรุ่นใหม่ โดยเฉพาะในย่านบางนา พระราม 2 ท่าพระ และเพชรเกษม ซึ่งได้รับอิทธิพลจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมและการเชื่อมต่อถนนวงแหวนรอบนอก ขณะที่ในพื้นที่รอบเมืองด้านทิศใต้ (พระราม 3, นราธิวาสฯ) (Southern Fringe Area) มีจำนวนยูนิตเพียง 19,566 ยูนิต ซึ่งอาจมาจากข้อจำกัดด้านทำเลและการเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนที่ยังไม่สะดวกเท่าพื้นที่อื่น

คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่า ภาพรวมในช่วงสองทศวรรษที่ผ่านมาแสดงให้เห็นถึง การกระจายศูนย์กลางการอยู่อาศัยของกรุงเทพมหานครอย่างชัดเจน โดยผู้พัฒนาโครงการได้ปรับตัวตามแนวโน้มการเติบโตของระบบรางและการใช้ชีวิตของประชากรเมืองที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางและสิ่งอำนวยความสะดวกมากขึ้น การขยายตัวของโครงการในพื้นที่ชานเมืองจึงไม่เพียงแต่ตอบโจทย์ด้านราคาที่จับต้องได้ แต่ยังสอดคล้องกับรูปแบบชีวิตยุคใหม่ที่ผสมผสานการอยู่อาศัยกับการทำงาน (Work–Life Integration)

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครในช่วงปีพ.ศ. 2549-2568 จำแนกตามช่วงระดับราคาขาย (บาทต่อตารางเมตร)

ที่มา: คอลลิเออร์ส ประเทศไทย

คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ในช่วงระยะเวลา 20 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ได้สะท้อนภาพการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจและสังคมของเมืองหลวงอย่างชัดเจน พัฒนาการของตลาดที่เติบโตทั้งในด้านปริมาณและคุณภาพ โดยเฉพาะการเปลี่ยนผ่านจากตลาดเพื่อการอยู่อาศัยทั่วไป สู่ตลาดที่ให้ความสำคัญกับคุณค่าของการใช้ชีวิตและมาตรฐานการอยู่อาศัยในระยะยาว เมื่อพิจารณาในเชิงโครงสร้างราคา พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ของกรุงเทพฯ ยังคงขับเคลื่อนด้วยกลุ่มตลาดแมสและมิดเอนด์เป็นหลัก โดยร้อยละ 66.2 ของยูนิตทั้งหมดมีราคาขายไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร และอีกร้อยละ 21.5 อยู่ในช่วง 100,001–150,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนตลาดระดับบนที่มีราคามากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป มีสัดส่วนรวมเพียงร้อยละ 8.1 ของตลาดทั้งหมด ขณะที่คอนโดระดับ อัลตร้าลักชัวรี ที่มีราคามากกว่า 500,000 บาทต่อตารางเมตร มีจำนวนไม่ถึงหนึ่งพันยูนิตทั่วกรุงเทพฯ ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เช่น สุขุมวิท, สาทร, สีลม และรัชดาภิเษกตอนต้น

ตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ ในช่วงสองทศวรรษที่ผ่านมาสามารถแบ่งออกเป็นช่วงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญได้หลายระยะ ช่วงแรกระหว่างปี พ.ศ. 2548–2555 ถือเป็นยุคเริ่มต้นของการเติบโต ตลาดในเวลานั้นยังคงขับเคลื่อนด้วยโครงการแนวรถไฟฟ้าสายหลักอย่าง BTS สายสุขุมวิท และ MRT สายสีน้ำเงิน โดยมีราคาขายเฉลี่ยเพียง 45,000–70,000 บาทต่อตารางเมตร หลังจากนั้นในช่วงปี พ.ศ. 2556–2562 ตลาดเข้าสู่ยุคทองของคอนโดมิเนียม(Golden Era) โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการขยายตัวของโครงข่ายรถไฟฟ้า ความต้องการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า และแรงซื้อจากต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีนและฮ่องกง ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นมาอยู่ในช่วง 90,000–150,000 บาทต่อตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม ช่วงปี พ.ศ. 2563–2565 ตลาดได้รับผลกระทบจากวิกฤตการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้อุปทานเปิดขายใหม่ชะลอตัวและราคาปรับขึ้นได้เพียงเล็กน้อยเท่านั้น แต่กลับเกิดการเปลี่ยนแปลงในเชิงพฤติกรรมของผู้บริโภคอย่างมีนัยสำคัญ ผู้ซื้อเริ่มให้ความสำคัญกับคุณภาพการอยู่อาศัยมากกว่าการเก็งกำไร ส่งผลให้โครงการระดับพรีเมียมที่มีราคามากกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง การเปลี่ยนผ่านของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ไม่เพียงเป็นการสะท้อนแนวโน้มเศรษฐกิจเมืองใหญ่เท่านั้น แต่ยังเป็นภาพแทนของการเปลี่ยนแปลงทางสังคมและพฤติกรรมของผู้คน จากเดิมที่คอนโดมิเนียมถูกมองว่าเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อความสะดวกและราคาที่เข้าถึงได้ กลับกลายเป็นสัญลักษณ์ของคุณภาพชีวิตและรสนิยมของคนเมืองยุคใหม่ ที่ต้องการพื้นที่อยู่อาศัยที่ชาญฉลาด ยั่งยืน และตอบโจทย์การใช้ชีวิตในเมือง

สำหรับแนวโน้มในอนาคต คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะยังคงมุ่งไปสู่การพัฒนาแนวราง (Transit-Oriented Development – TOD) อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าที่จะกลายเป็นศูนย์รวมของโครงการอยู่อาศัย ร้านค้า และพื้นที่สำนักงานรูปแบบใหม่ ขณะเดียวกัน ตลาดในเขตใจกลางเมืองจะมีลักษณะของตลาดพรีเมียมเฉพาะกลุ่ม มากขึ้น เนื่องจากข้อจำกัดด้านที่ดินและต้นทุนการพัฒนา ในขณะที่ตลาดระดับกลางและมิดสเกลจะเติบโตโดดเด่นในพื้นที่ชานเมืองและปริมณฑล การเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ตลอด 20 ปีที่ผ่านมา สะท้อนภาพของเมืองที่กำลังขยายตัวจากเมืองศูนย์กลางเดียว ไปสู่ มหานครหลายศูนย์กลาง ซึ่งมีทั้งศูนย์กลางธุรกิจ พาณิชยกรรม และที่อยู่อาศัยกระจายตัวในหลายโซน การเติบโตของระบบคมนาคมสมัยใหม่จะยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่กำหนดทิศทางการพัฒนาในทศวรรษหน้า และจะเป็นปัจจัยหลักที่สร้างรูปแบบการอยู่อาศัยใหม่ของกรุงเทพฯ ที่สอดคล้องกับชีวิตเมืองยุคอนาคตอย่างแท้จริง

คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์แนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในอีก 10 ปีข้างหน้าว่า ตลาดยังคงมีทิศทางการเติบโตที่เปลี่ยนจากเชิงปริมาณมาสู่เชิงคุณภาพอย่างชัดเจน สะท้อนถึงการพัฒนาที่สอดคล้องกับโครงสร้างเศรษฐกิจเมืองสมัยใหม่ ความก้าวหน้าทางเทคโนโลยี และพฤติกรรมของผู้บริโภครุ่นใหม่ที่ให้ความสำคัญกับรูปแบบการใช้ชีวิตมากกว่าการถือครองทรัพย์สินเพียงอย่างเดียว ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้

การพัฒนาเชิงคุณภาพ (Quality-driven Market)

ตลาดคอนโดมิเนียมในอนาคตจะเปลี่ยนจากการแข่งขันด้านราคามาสู่การแข่งขันด้านคุณภาพและนวัตกรรมอย่างแท้จริง ผู้พัฒนาโครงการจะมุ่งสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการด้วยเทคโนโลยีอัจฉริยะ (Smart Living) ระบบบริหารจัดการพลังงาน (Energy-efficient Systems) และการออกแบบเพื่อความยั่งยืน (Sustainable Design) เช่น การใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การออกแบบอาคารให้ประหยัดพลังงาน และการเพิ่มพื้นที่สีเขียวในอาคารเพื่อคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ การบริหารจัดการหลังการขายโดยมืออาชีพ เช่น การจัดการแบบโรงแรม (Hospitality Management) หรือบริการแบบครบวงจร (One-stop Service) จะกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความแตกต่างระหว่างโครงการ

การกระจายศูนย์กลางเมือง (Polycentric City Development)

โครงสร้างเมืองของกรุงเทพฯ จะค่อย ๆ เปลี่ยนจากเมืองศูนย์กลางเดียว(Monocentric City) ไปสู่เมืองหลายศูนย์กลาง(Polycentric City) ซึ่งแต่ละศูนย์กลางจะมีเอกลักษณ์และบทบาททางเศรษฐกิจเฉพาะตัว เช่น ย่านบางนา–ศรีนครินทร์ จะเติบโตจากการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐาน เช่น รถไฟฟ้าสายสีเหลืองและการเชื่อมต่อกับสนามบินสุวรรณภูมิ ทำให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจและโลจิสติกส์ฝั่งตะวันออก ย่านรัชโยธิน–เกษตร–รามอินทรา จะเป็นศูนย์กลางธุรกิจและการอยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่ทำงานในภาคเทคโนโลยีและสตาร์ทอัป ย่านพระราม 9–รามคำแหง จะพัฒนาเป็น CBD รองของกรุงเทพฯ ด้วยการรวมตัวของสำนักงาน บริษัทข้ามชาติ และโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ย่านรังสิต จะกลายเป็นศูนย์กลางที่อยู่อาศัยสำคัญของกลุ่มคนทำงานในเมือง ด้วยราคาที่จับต้องได้และการเดินทางที่สะดวกขึ้นผ่านรถไฟฟ้าสายสีแดงและทางด่วนหลัก การพัฒนาในลักษณะนี้จะช่วยกระจายความหนาแน่นของประชากร ลดแรงกดดันในเขตใจกลางเมือง และสร้างสมดุลระหว่างพื้นที่เศรษฐกิจ การอยู่อาศัย และสิ่งแวดล้อมในระยะยาว

กลุ่มผู้บริโภคยุคใหม่ (Next-generation Buyers)

ในอีก 10 ปีข้างหน้า กลุ่มผู้บริโภคหลักจะเป็นคนรุ่นใหม่ (Gen Y–Gen Z) ซึ่งมีมุมมองต่อการอยู่อาศัยที่แตกต่างจากอดีตอย่างสิ้นเชิง พวกเขาให้ความสำคัญกับประสบการณ์และความยืดหยุ่นมากกว่าการถือครองสินทรัพย์ระยะยาว แนวคิดนี้จะผลักดันให้เกิดโมเดลที่อยู่อาศัยใหม่ เช่น Co-living Space ที่เน้นการใช้ชีวิตร่วมกันของคนรุ่นใหม่ภายใต้สังคมเมือง Serviced Condominium ที่ให้บริการเสมือนโรงแรม เหมาะกับกลุ่มคนทำงานต่างชาติหรือคนไทยที่ต้องการความสะดวกสบาย Long-term Rental Model หรือระบบเช่าระยะยาวบริหารโดยผู้เชี่ยวชาญ ซึ่งจะตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ไม่ต้องการภาระทางการเงินระยะยาว เทรนด์นี้ยังสอดคล้องกับเศรษฐกิจแบบเศรษฐกิจเช่า(Sharing Economy) ที่กำลังเติบโต และจะส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในอนาคตต้องปรับกลยุทธ์จากการขายขาด (for-sale) ไปสู่การบริหารสินทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ระยะยาว (for-income generation) มากขึ้น

แนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมในอนาคต

คาดว่าราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่อยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนหลัก ในเขตชานเมืองราคามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3.0–5.0 จากความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนทำงานและครอบครัวรุ่นใหม่ ขณะที่ในเขตใจกลางเมืองหรือทำเลทอง ราคาจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 7.0–10.0 ต่อปี โดยมีแรงหนุนจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ต้นทุนก่อสร้างที่ปรับตัวตามภาวะเงินเฟ้อ และความต้องการจากนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อจากจีน สิงคโปร์ และฮ่องกง ซึ่งยังมองว่าตลาดกรุงเทพฯ มีศักยภาพการเติบโตสูงเมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ในภูมิภาค

ดังนั้น ในทศวรรษต่อจากนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครจะไม่ใช่ตลาดแห่งปริมาณอีกต่อไป แต่จะเป็นเวทีของการแข่งขันด้านคุณภาพ นวัตกรรม และความยั่งยืน ซึ่งจะสะท้อนภาพของกรุงเทพฯ ในฐานะ มหานครแห่งคุณภาพชีวิตของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ อย่างสมบูรณ์ที่สุด

บทความโดย PropDNA